Rossi (Schneider Electric): “Il nostro rating ESG per semplificare le scale di valutazione” – Requadro

Finanza e sostenibilità, ambientale ma non solo, costituiscono ormai un binomio imprescindibile per il real estate e per il mondo delle costruzioni. I criteri ESG sono di fatto integrati nelle valutazioni degli investimenti immobiliari. La compliance a questi principi costituisce infatti un requisito essenziale che qualsiasi progetto immobiliare deve garantire per accedere al credito finanziario, per mantenere valore nel tempo e per generare redditi adeguati durante la vita del progetto stesso.

Da questo punto di vista la definizione di uno schema di riferimento univoco, condiviso e riconosciuto dal mercato, che si applichi a singole asset class e che offra risultati chiari e facilmente confrontabili appare sempre più necessario.

Per rispondere a queste esigenze Schneider Electric, riconosciuta da Corporate Knights come l’azienda più sostenibile al mondo e protagonista nello sviluppo di soluzioni digitali energeticamente efficienti, si appresta a lanciare un nuovo rating ESG che verrà presentato ufficialmente a Cannes, in occasione del Mipim 2024.

Ne abbiamo parlato con Francesco Rossi, che per Schneider è real estate & segment manager ed è punto di riferimento per la società sul mercato italiano.

Domanda: Dottor Rossi, senza fare troppi spoiler che non vorrei mai rovinarle la presentazione ufficiale, ci può dire quando verrà presentato il vostro nuovo rating Esg, dove e rivelarci il nome?
Risposta: Nello scenario ben descritto, è evidente la necessità di uniformare le scale di valutazione ESG, anche e forse soprattutto per semplificare quella complessità intrinseca che si genera quando il mondo finanziario parla con quello tecnologico. Per rispondere a questo bisogno, il prossimo 14 Marzo alle 11.40 nella Road to Zero stage a Cannes, durante il MIPIM, sarà presentato lo strumento che abbiamo deciso di chiamare Property ESG Score.

Domanda: Non si tratta di un lavoro che avete fatto da soli, con quali altre competenze avete lavorato?
R: Le tematiche ESG sono così trasversali che è indispensabile approcciarle in maniera coordinata e quindi, insieme ai colleghi di Saint Gobain, Zanetti, Habitech, Harley&Dikkinson, Planet Smart City e Manni Group, tutti membri di REbuilding network (di cui Schneider Electric è membro fondatore), abbiamo chiesto al dipartimento REPAiR di SDA Bocconi coordinare uno studio che abbracciasse a tutto tondo i tre assi fondamentali, quindi non solo quello tecnologico, ma anche quello dell’impatto sociale e della direzione strategica per l’ottenimento di tutto ciò.

Domanda: Sul mercato ci sono già parecchi certificatori, certificazioni e rating ESG. E’ vero che per lo più si concentrano sulla E della sigla, voi a che esigenze intendete rispondere con il vostro nuovo strumento?
R: L’idea di base è dare uno strumento omnicomprensivo che limiti la complessità della tematica, senza banalizzarla, oggettivizzando l’analisi dell’investimento sui tre assi portanti. Non abbiamo voluto reinventare la ruota, quindi abbiamo preso quanto il mercato ha già metabolizzato, a partire dalle certificazioni di sostenibilità (es. LEED, BREEAM…) fino alle normative attuali o prossime (es. ISO52120, SRI…). Infine, abbiamo arricchito il Property ESG Score con delle analisi sull’impatto Social per rendere in qualche modo tangibili, misurabili i risultati di alcune azioni e best practices, sempre in linea con le attività strategiche di Governance.

Domanda: Come si misurano le performance ESG?
R: La risposta secca è: attraverso la Tecnologia, ma mi piace riprendere le parole di Lord Kelvin per argomentare al meglio “Quando puoi misurare ciò di cui stai parlando, ed esprimerlo in numeri, puoi affermare di saperne qualcosa; se però non puoi misurarlo, se non puoi esprimerlo con numeri, la tua conoscenza sarà povera cosa e insoddisfacente: forse un inizio di conoscenza, ma non abbastanza da far progredire il tuo pensiero fino allo stadio di scienza, qualsiasi possa essere l’argomento”.

D: Ok,. allora ci spiega un po’ più in dettaglio che ruolo occupa la tecnologia nell’implementazione dei principi ESG nella realtà?
R: Sarò di parte, ma senza tecnologia nulla è possibile di quanto detto. La tecnologia non solo contribuisce in maniera sostanziale al garantire il benessere e la sicurezza di persone e luoghi, ma ci aiuta a gestire al meglio i costi legati al suo utilizzo e inoltre è un facilitatore, un lubrificatore dei meccanismi che naturalmente impiegherebbero più tempo ad avverarsi. Pensiamo a un unico raccoglitore di informazioni dotato di un’interfaccia grafica dove le persone possono gestire le condizioni di confort termico e visivo di un luogo, possono prenotare una sala per una festa di compleanno all’interno della comunità dove vivono e raggiungere il posto utilizzando una bici a noleggio, per poi approfittare per fare un check alle gomme…beh tutto questo è una combinazione di controllori, sensori, software che in maniera coordinata e open scambiano informazioni. Cosa vede l’utente? Un monitor o un App…cosa c’è dietro? La tecnologia di Schneider Electric.

D: Io però resto sempre un po’ sospeso quando si considera la misurazione del valore della S, la sostenibilità sociale… So che molti ci stanno lavorando, voi come avete approcciato il problema? Sempre senza spoilerare troppo…
R: Semplice, ci siamo rivolti ai soci della rete REbuilding network, ovvero a società che già molto prima che l’acronimo ESG fosse sulla bocca di tutti, lavoravano alacremente sull’inclusione delle persone, sulla creazione di comunità, sulle attività di aggregazione che creassero davvero un tessuto sociale omogeneo, il tutto gestito da figure professionali “nuove”, un mix tra un architetto-psicologo o un ingegnere-sociologo.

D: Da un punto di vista economico, sia patrimoniale sia reddituale, è possibile abbozzare un valore di mercato del cosiddetto green premium, o visto in senso opposto del brown discount?
R: Questo è un punto focale, abbiamo infatti espressamente richiesto a SDA Bocconi di inserire nello studio un’indicazione del possibile impatto del valore di transazione in euro a metro quadro dello score e, già nel primo studio, si sono evidenziati interessanti risultati. Infatti, su una base di 70 immobili ad uso direzionale situati a Milano e Roma, rispetto a building non certificati, si è riscontrato un valore superiore del 31,5% per la classe Gold e del 41,7% per il Platinum.

D: Allora ci diamo appuntamento a Cannes…
R: Assolutamente si! E siamo pronti a mostrare che quanto realizzato da SDA Bocconi non è solo uno studio accademico, ma ha un’applicazione pratica. In questa direzione vanno le testimonianze dei principali attori del mercato del Real Estate coinvolte nelle conferenza: Hines, Coima, Castello Sgr e CRIF. Ci vediamo il 14 Marzo alle 11.40 al Road to Zero stage.