Calcaterra: “Valutare la compliance integrata alle tre dimensioni della sostenibilità con l’Esg property score” – Requadro

Il tema della sostenibilità costituisce una discriminante imprescindibile nelle scelte di investimento e finanziamento in ambito real estate, per immobili esistenti e progetti di sviluppo. I criteri Esg rappresentano i presupposti non solo per mantenere il valore degli immobili nel tempo e per generare reddito lungo il ciclo di vita, ma anche per attirare capitale e accedere al credito green. Tuttavia, di fronte alla molteplicità di protocolli, schemi di certificazione e checklist sul mercato, è emersa sempre più pressante la necessità di una sintesi: un benchmark di riferimento univoco, condiviso e riconosciuto dal mercato, che si applichi alle diverse asset class immobiliari e che offra risultati chiari, facilmente confrontabili e riconducibili ai fattori Esg.

“L’obiettivo dell’Esg property score, realizzato da Sda Bocconi e commissionato da Rebuiulding network, risponde proprio a questa esigenza”, spiega Michele Calcaterra Borri, senior Lecturer di Finanza d’impresa della School of management dell’Università milanese e direttore del laboratorio di ricerca Repair Lab (Sda Bocconi- Crif) e che ha guidato il team che ha realizzato lo score Esg per gli immobili.

Domanda: Professor Calcaterra, qual è la storia del vostro rating?
Risposta: Prima di rispondere devo fare due doverose premesse. Il nostro è un punteggio, uno Score, appunto! La parola rating è da usare con molta prudenza, in quanto ha un significato molto preciso e normato, per cui chi produce rating deve sottostare a determinati vincoli. Noi, in quanto istituzione accademica e come scuola di management, abbiamo un approccio e un interesse scientifico al tema, anche per quanto riguarda la valutazione di sostenibilità del sottostante immobiliare.

D: Grazie per la precisazione, e la seconda premessa?
R: Il nostro score Esg si applica all’immobile come entità fisica, non quindi alla società che lo possiede, lo utilizza o lo gestisce.

D: Da cosa nasce questa esigenza così specifica?
R: La necessità di tracciare un percorso di valutazione di sostenibilità degli immobili segue quanto già succede, di fatto, per ogni asset class di investimento. Che siano azioni, obbligazioni o qualsiasi tipologia di investimento un istituzionale si appresti a realizzare, è necessaria, oltre a una valutazione finanziaria, anche una valutazione di adeguatezza rispetto ai parametri di sostenibilità ambientale, di sostenibilità sociale e di governance. Parlando con Rebuilding – questo grande network di operatori del real estate di varia natura, da costruttori a impiantisti a service provider e altro tra i quali va sottolineato il sostegno all’iniziativa dato da Schneider Elecrtic in particolare nelle persone di Francesco Rossi e Matteo Verdoni – abbiamo verificato che non esisteva una valutazione di sostenibilità applicata agli immobili che indagasse in maniera ampia e circostanziata tutti i tre pillars dell’acronimo ESG.

D: Cioè?
R: Esistevano ed esistono referenziatissimi e adeguatissimi operatori che, in funzione di loro esigenze specifiche, fanno carotaggi su uno degli specifici pilastri, ambientale, sociale o governance, senza integrare in un unico score i tre parametri.

D: Quindi avete colmato un vuoto…
R: Abbiamo stimato che ci fosse un’opportunità per gli investitori del mondo immobiliare, ma anche per coloro che considerano il real estate come un possibile impiego dove allocare risorse del proprio patrimonio, dotando il mercato di uno strumento che indagasse in maniera integrata queste tre dimensioni. Così nasce l’ESG property score.

D: Come è fatto il vostro score? Nel senso: cosa ci sta dentro?
R: Ovviamente non parte da una tabula rasa, ma da un approccio critico e costruttivo di tutti gli operatori presenti sul mercato. Abbiamo analizzato i loro strumenti di valutazione, andando a integrare dove necessario aspetti che ritenevamo mancanti approfondendo e ampliando l’analisi a disposizione, e abbiamo soprattutto costruito un algoritmo di score che assegna punteggi a tutte e tre le dimensioni, in modo da potere offrire tramite un punteggio unico una valutazione precisa e sintetica della sostenibilità ESG integrale dell’immobile”.

D: E in pratica come viene utilizzato questo punteggio finale?
R: Può essere utilizzato dagli investitori come correttore, sia incrementativo che decrementativo, del valore di un immobile.

D: Il mercato ha già mostrato interesse per il vostro score?
R: Come Sda Bocconi il nostro compito si ferma, come dice il nostro dean, Stefano Caselli, un metro prima dell’attività di consulenza. Noi abbiamo prodotto l’impianto scientifico, molto pragmatico, per giungere al risultato finale: l’algoritmo.

D: Avete fatto ricerca applicata, si può dire…
R: Ricerca applicata! Definizione assolutamente adeguata. Quindi noi abbiamo prodotto un algoritmo che verrà poi applicato da chi ne ha o interesse. Rebuilding Network, che è il committente della ricerca e che detiene la proprietà dell’algoritmo si occuperà della commercializzazione.

D: E si sa il committente a che punto è su questo fronte?
R: Rebuilding stessa ha già costruito degli accordi di collaborazione con società di advisory e società di rating – e a questo punto uso il termine rating in maniera puntuale – in particolare con Crif, per un prossimo lancio sul mercato. Crif, peraltro, assicura una massa di dati e una capacità di maneggiarli che sarà molto utile all’affinamento dell’algoritmo che, è giusto ricordarlo, resterà aperto a miglioramenti anche in funzione di futuri sviluppi anche tecnologici.